Buy luxury apartment London. Estate agent website.

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There comes a time when you’re sitting around in the pub on a Sunday with friends and you suddenly realise that instead of swapping stories of wild, lost weekends and recounting last night’s drunken adventures everyone is talking about house prices. A few years back you may have overheard such conversations and quietly pledged that you will never be like that – until suddenly you are.
Part of the reason buying a house tends to dominate conversations is that it that it’s hugely complicated, nerve-shreddingly stressful and takes longer than you’d think reasonably possible. It’s also the single biggest transaction you’ll make in your entire lifetime (especially if you’re a first-time buyer), both emotionally and financially.
Essentially, buying in London is like renting in London, only with more hoops to jump through, more paperwork and loads more people to give money to. Follow these tips, though, and you’ll emerge at the other end a real-life, bona fide home-owner – a feeling that beats anything you ever felt as a renter.

A more or less completely accurate representation of the process of buying a house.

Sorting the mortgage

Even before you hit the listings or start peering into estate agent windows, it’s important to know exactly what you can afford.
The general rule with mortgages is that you can borrow five times your annual salary, but remember that lots of things – credit ratings, in particular – can scupper that. Ironically, if you’ve never been in debt it can be harder to borrow money and those who have under-control credit cards and loans are considered safer bets for banks.
A mortgage broker can help with the process and as they tend to take a commission from the bank, it shouldn’t cost you anything. A broker can help you understand why your initial application might be declined. They are also able to view multiple deals from many different banks and know which are more likely to lend depending on your financial situation.
Remember that the size of your deposit will affect your mortgage rate. You want to shoot for a loan-to-value ratio of around 80 percent if you want to get a good rate and keep your monthly payments low. So if your house costs £350,000, you’ll need a deposit of around £60k.
You also need to factor in stamp duty – a whopping £7.5k on a £350k property – lawyers’ fees and surveys, which can cost another £2,000 at least. Bear in mind that you are going to need to furnish the place and eat until your next pay cheque as well.
Once you get this all nailed down you will be offered a mortgage in principle, which is a pretty fair bet that the bank will lend you money (but not a guarantee, on which more later).

Finding a place

Like everything else nowadays, house-hunting takes place online and you quickly get used to reading between the lines on estate agents' listings. For the first few days the wanton abuse of the English language and judicious use of capital letters and adjectives is hilarious, after a couple of weeks it is maddening, but fluency in agent-speak is a skill best mastered quickly.
‘Development potential’, for example, means the place will be a dump. ‘Desirable location on a quiet residential street’ means it is in the middle of nowhere. ‘A short bus ride from’ means it’s a long way from the tube. The faster you can get to grips with this language, the less time you will waste on pointless viewings.
The process is mostly common-sense: the longer a place has been listed the greater the likelihood that there is something wrong with it, so search the newest listings and as soon as you see something you like, get in there fast. Look for obvious omissions – the length of the lease, for example – if something isn’t in the ad, it’s for a reason.
It’s also advisable to get out there and – as much as you may shudder at the thought – meet estate agents in person. Drop into all the offices in the areas you’re keen on and register your interest – putting a face to your name means you’re more likely to stand out from the gigantic list of other Londoners and be front of the agent’s mind when a hot new pad comes onto the market. And, if nothing else, you’ll get a free coffee.

Get used to seeing lots of these.

Making the call

Once you see a place you like it’s time to make the call and arrange a viewing. Given the pace at which the London property market moves, you’re less likely to be ignored if you make a phone call rather than send an email. Yes, we know it’s more awkward – suck it up.
When you get the agent on the phone expect to be quizzed in minute detail about the state of your finances by someone who sounds like they still get an allowance from their parents. Feel free to refuse to answer anything that you are not comfortable discussing with a stranger.
Also be aware that agents have a stack of houses on their books and will likely try to get you to visit a couple in the area at the same time. These places are almost always horrible and there is a theory out there that agents deliberately take you see something hideous just above your price range to encourage you to spend more money, so bear that in mind.

Viewing (and viewing, and viewing…)

There are two types of viewings – groups and one-on-ones. The latter are far preferable to the former, which tend to involve being herded around by a disinterested estate agent while four or five other potential buyers mutter loudly about terrible it is (and then call later to put a low offer in). One-on-ones are a much better opportunity to quiz the agent and get a feel for the place.
And quiz the agent you should. London has a dearth of decent property at good prices and the likelihood is that this will be your one shot to get all the information you need – by the time you’ve arranged a second viewing, it could be sold. Take pictures on your phone as when you get home later having seen four or five houses you may struggle to remember specifics.
Look for warning signs: if it’s an upstairs flat, peer into the garden – immaculate lawns and flower beds, good; a rusting old car, upturned garden furniture and empty beer cans, bad. If the tenant (or owner) is there then ask them why they are selling. Take a look at the walls for damp, turn the shower on and check water pressure. On the way back to the station, check out the shops and restaurants, could you see yourself spending years here? If not, walk away.
Above all, don’t lose hope. Weekends will be ruined trudging around damp houses in Stratford. Nine out of ten places you see will be horrible. But eventually something good will come along.

Yep, this could soon be you (only with a much smaller house in the background).

Making an offer

When you do finally find a place you like then ask the agent there and then whether an offer has been made and at what price (he or she might tell you whether it is over or below asking price). Ask if the seller is in a chain – do they have to buy another place before they sell – which can delay sales by months.
Go away and think about it but not for too long. It is best to call back by the end of the day as once an offer is accepted, the estate agent should stop taking others and you don’t want to lose out. Make an offer below or at asking price (property website Zoopla will give you a rough idea of what the place is worth) and see how the agent responds.
There will likely be a period of hard bargaining at this point, particularly if you have offered below asking price and the seller wants more money. If you are without a chain – meaning you don’t have to sell your current place before buying – now’s the time to make sure the agent knows it. Sometimes sellers will take a lower offer from a first time buyer simply because it will be quicker.

Sorting a survey

Sadly, having an offer accepted is only the beginning of one of the most Kafkaesque periods of house buying, a time when literally anything can go wrong, more often at not at great financial (and emotional) cost. Friends and colleagues at this point of the process will be recognisable for the dark bags under their eyes, short tempers and endless trips to quiet corridors to take private phone calls.
Once the offer is accepted, both you and the bank will want to get a survey done. The bank to check that the property actually exists and that the price you’re intending to pay is realistic (so they’re covered in case they need to repossess the place), and your own surveyor for nasty things like damp, subsidence and structural defects.
You’ll be paying for all of this, which is especially terrifying because the seller is under no legal obligation to stick with the sale. If they suddenly get offered more money, they can pull out, and you’ve just paid for someone to check out a property you can’t buy. Sadly, there’s no way around this. The best advice is to keep in regular contact with the agent and get the surveys done as quickly as possible, since then you can move on to the legal period and get things properly locked down.

Nope, all those zeroes aren’t a mistake.

Exchanging contracts

Like estate agents, solicitors can make or break a house purchase. A good one can be your best friend, a bad one your worst enemy. Ask around for recommendations and don’t feel that you have to use the solicitor recommended by the estate agent.
The conveyancing process is supposed to take around six weeks, but it can take a lot longer, especially if there are legal issues with the lease or the freehold. Flats that are part of bigger houses require extra work – the solicitor will need to clarify what kind of ownership you have and what costs you are liable for down the line. It’s a slow step, but one that could save you big in future when, for example, your upstairs neighbour suggests you ought to contribute toward the cost of getting a new roof.
At this point it’s worth bearing in mind that the seller will also have shelled out for a lawyer, so they are more unlikely to pull out than during the survey period. Still, keep in touch with both your lawyer and the agent and don’t be afraid to hassle/stalk them to the extent that they receive your calls with a heavy sigh.

Completing!

Once the lawyers have done their thing, you’ll set a date for completion. This is the final stage of the process and barring the death of either you or the seller – in which case there are arguably bigger problems afoot – the sale is going to go through.
The bank will transfer the money and suddenly it’s all over. You pick up the keys and hope that you still like the place when you crash through the door to find it completely unfurnished and dusty after two months. The significance of what’s just happened slowly dawns on you and you’ll feel overwhelmed with an emotion that could either be joy or dread. This is an excellent moment to open a bottle of wine.

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Luxuswohnung Berlin kaufen. Haus verkaufen berlin.

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Verdopplung des Preisniveaus innerhalb von zehn Jahren
Noch vor wenigen Jahren lag Berlin bei nahezu allen volkswirtschaftlichen und sozioökonomischen Kennzahlen weit unter den Werten der anderen Topstandorte in Deutschland. Doch die Hauptstadt holt auf. In Kernbereichen wie der Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten oder dem Bruttoinlandsprodukt konnte Berlin sich günstiger entwickeln als Deutschland insgesamt. Auch wenn die Kaufkraft immer noch deutlich unter der in anderen deutschen Großstädten liegt, sorgen die zunehmende Wirtschaftskraft und das rasante Bevölkerungswachstum auch auf dem Berliner Wohneigentumsmarkt für eine weiter steigende Nachfrage und für eine weiterhin nach oben zeigende Preisentwicklung.

Rahmenbedingungen, um Eigentumswohnungen in Berlin zu kaufen

1. Bevölkerungswachstum in Berlin
Das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg meldete für das erste Halbjahr 2017 in Berlin einen Bevölkerungsanstieg um 18.400 auf 3,69 Millionen Menschen. Obwohl das Wachstum im Vergleich zum Vorjahr niedriger ausfällt, weil der Flüchtlingszuzug zurückgegangen ist, leben aktuell 200.000 Menschen mehr in Berlin als noch vor fünf Jahren. Langfristig wird der Zuzug auf hohem Niveau anhalten: Bis 2030 könnte die Einwohnerzahl auf beinahe vier Millionen steigen. Neben Wanderungsbewegungen aus dem Umland profitiert Berlin vor allem vom Zuzug junger Leute. Zwei Drittel der Bevölkerung sind jünger als 33 Jahre alt. Nicht nur bei jungen Deutschen ist Berlin beliebt. Auch international gehört die Stadt zu den angesagtesten Metropolen der Welt. So sind in den letzten Jahren tausende junge Amerikaner und Briten nach Berlin gezogen. Der weitaus größte Teil aller Neuberliner kommt allerdings traditionell aus Süd- und Osteuropa.
2. Haushaltsstruktur von Berlin
Berlin ist die Single-Hochburg Deutschlands: Beinahe 55 Prozent der Einwohner leben solo, wobei der Anteil der Ein-Personen-Haushalte in den Bezirken Berlin-Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg mit rund 60 Prozent am höchsten ist. In lediglich ca. 28 Prozent aller Haushalte leben zwei Personen. Der Rest verteilt sich auf Mehrpersonenhaushalte. Bis 2030 wird sich der Trend zum Single-Dasein fortsetzen: Lag die Zahl 2009 bei 1,08 Millionen, wird sie bis 2030 auf voraussichtlich 1,18 Millionen steigen – ein Plus von etwa neun Prozent. Die größte Gruppe der Alleinlebenden in Berlin wird die der Senioren ab 65 Jahren sein, die mit rund 40 Prozent bereits heute an der Spitze steht.
3. Hauptstadtregion Berlin-Brandenburg
Im Zentrum des Europäischen Wirtschaftsraumes liegen die Bundesländer Berlin und Brandenburg. Immer mehr weicht die Wahrnehmung von Berlin als Stadtstaat und Brandenburg als Flächenland jedoch dem Selbstverständnis der „Hauptstadtregion Berlin-Brandenburg“. Über sechs Millionen Menschen leben und arbeiten hier auf über 30.000 Quadratkilometern Fläche. Mit Berlin als Bundeshauptstadt in der Mitte und wirtschaftlich starken Regionen in Brandenburg werden beide Länder künftig noch stärker voneinander profitieren.
4. Marktpotenzial bei Berliner Eigentumswohnungen
„Die skizzierten Entwicklungsbedingungen für den Berliner Wohnimmobilienmarkt“, bekräftigt Jürgen Michael Schick, Inhaber der MICHAEL SCHICK IMMOBILIEN GmbH & Co. KG und Präsident des Immobilienverbandes IVD, „verdeutlichen dessen enormes Potenzial für Immobilieneigentümer und Investoren. Das gilt umso mehr vor dem Hintergrund, dass Berlin mit einer Wohneigentumsquote von reichlich 14 Prozent mit großem Abstand Schlusslicht unter den Bundesländern ist. Auch wenn hier kein radikaler Wandel zu erwarten ist, bedeuten bei der Größe der Stadt bereits kleine Schritte vorwärts viel Bewegung im Markt.“

Eigentumswohnungsmarkt in Berlin vor großen Herausforderungen

Für über fünf Milliarden Euro wurden laut Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin 2016 Eigentumswohnungen gehandelt – eine Steigerung zum Vorjahr um 17 Prozent. Der durchschnittliche Angebotspreis für eine Eigentumswohnung lag im Juni 2017 bei 3.630 Euro pro Quadratmeter und damit zehn Prozent höher als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Schick: „Vor ungefähr zehn Jahren hätte dieselbe Wohnung auf dem Berliner Markt um 1.700 Euro pro Quadratmeter gekostet. Damit sind wir Zeuge einer Entwicklung von Seltenheitswert in der Immobilienwirtschaft. Hier findet keine Reformierung des Berliner Immobilienmarktes statt, sondern eine Revolution, wesentlich angetrieben von Zuwanderung und Aufholeffekten. Diese Umwälzungen dürften auch in den kommenden Jahren wenig an Wucht verlieren, wenngleich die Preisentwicklung seit 2016 eine gewisse Verschnaufpause einlegte und sich der Preisauftrieb leicht verlangsamte. Allein die bis 2030 prognostizierten mindestens zusätzlichen 135.000 Wohnungen werden den Berliner Immobilienmarkt in Atem halten.“

Entwicklung von Wohnungs- und Teileigentum in Berlin

Der Vergleich der Kennzahlen des 1. Halbjahres 2017 mit denen des 1. Halbjahres 2016 durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin ergab bei der Anzahl der Kaufverträge einen leichten Rückgang um fünf Prozent auf 14.417 und bei der umgesetzten Geldmenge im selben Zeitraum dagegen einen Anstieg um 25 Prozent auf 7,96 Milliarden Euro. Mit 65 Prozent am Berliner Immobilienmarkt waren weiterhin überwiegend Eigentumswohnungen in Berlin zu verkaufen. Während die Kauffallzahlen bei Eigentumswohnungen um sechs Prozent auf 9.429 im 1. Halbjahr 2017 sanken, blieb der Geldumsatz hier gegenüber dem Vorjahreszeitraum nahezu unverändert. Der Preisanstieg bei Eigentumswohnungen im Vergleich zum 1. Halbjahr 2016 beträgt rund zehn Prozent. Der mittlere Kaufpreis für Eigentumswohnungen liegt mit 3.204 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche erneut rund 12 Prozent über dem Vorjahreswert. Jürgen Michael Schick kommentiert diese Zahlen folgendermaßen: „Der Rückgang der Kauffallzahlen bei fast allen Teilmärkten des Berliner Immobilienmarktes ist auf mehrere Einflussfaktoren zurückzuführen. Der weiterhin hohen Nachfrage nach Berliner Immobilen steht ein insgesamt zu geringes Angebot gegenüber. Ein Hauptgrund ist die mangelnde Bereitstellung an geeignetem Bauland, sodass der derzeitige Bedarf nicht gedeckt werden kann. Hinzu kommen fehlende Anlagealternativen. Dadurch ist eine Investition in Wohneigentum zwar zusätzlich interessant. Gleichzeitig führt dieser Umstand jedoch zur Zurückhaltung bei den Berliner Eigentümern, Eigentumswohnungen und andere Immobilien zu verkaufen und somit zu einer weiteren Verknappung des Angebots.“
Preisbildung für Wohnungs- und Teileigentum in Berlin
Einfluss auf den Preis haben beim Wohnungs- und Teileigentum in der Regel die Art, das Alter und die bauliche Ausstattung der Wohnanlage bzw. der Wohnung sowie die qualitative Einstufung des Wohnumfeldes und die Eingruppierung in die Wohnlage. Wie auch in den letzten Jahren setzte sich der Preisanstieg in fast allen Marktsegmenten weiter fort. Jenseits von Paketverkäufen waren Eigentumswohnungen 2016 in Berlin für durchschnittlich 3.204 Euro pro Quadratmeter zu verkaufen (2015: 2.851 Euro pro Quadratmeter). Die mittlere Wohnfläche – ohne Nebenflächen wie Keller oder Hobbyräume – betrug 73,38 Quadratmeter (2015: 75,14 Quadratmeter). Ein- bis Dreizimmerwohnungen weisen im gesamten Stadtgebiet etwa die gleiche mittlere Größe auf. Mit zunehmender Zimmerzahl und Wohnfläche verlagert sich der Umsatzschwerpunkt vermehrt auf die inneren Stadträume. Das mit durchschnittlich rund 4.950 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche berlinweit höchste Preisniveau wurde erneut im Ortsteil Dahlem ermittelt (2015: 4.760 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche), das zweithöchste Kaufpreisniveau findet sich weiterhin in Berlin-Mitte: Eigentumswohnungen waren hier für durchschnittlich 4.695 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (2015: 4.540 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche) zu verkaufen.
Selten ist ein Mehrfamilienhaus in Berlin zu verkaufen
Bei Mehrfamilienhäusern in Berlin war 2016 das Angebot in Charlottenburg-Wilmersdorf mit 116 Immobilien am größten. Es folgen die Bezirke Berlin-Mitte, Treptow-Köpenick, Steglitz-Zehlendorf, Tempelhof-Schöneberg und Pankow. Insgesamt waren 2016 in Berlin 944 Mehrfamilienhäuser zu verkaufen, fast ebenso viele wie 2015. Die Preisforderungen für ein Mehrfamilienhaus stiegen in ganz Berlin durchschnittlich um 15,7 Prozent. Bemerkenswert dabei sind die durchschnittlichen Preissteigerungen in den B- und C-Lagen wie Reinickendorf (28,8 Prozent), Spandau (26,9 Prozent) oder Lichtenberg (25,5 Prozent) gegenüber einem nur moderaten Zuwachs von 4,4 Prozent in Berlin-Mitte. „Diese Zahlen“, so Schick, „dokumentieren die hohe Nachfrage und ein Ausweichen der Käufer in weniger zentrale Stadtteile. Anders gesagt: der Immobilienboom in Berlin steht keineswegs vor seinem Ende, vielmehr haben Investoren mittlerweile die gesamte Stadt entdeckt.“
Weiterverkäufe von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern in Berlin
Die Kaufpreise für weiterveräußerte Eigentumswohnungen in Berlin zeigen eine deutliche Abhängigkeit vom Baualter. Hier kommt unter anderem der sich im Laufe der Jahre und Jahrzehnte wandelnde Zeitgeschmack in der Grundrissgestaltung und in der Komfortausstattung der Eigentumswohnanlagen zum Ausdruck. Die Kaufpreise werden in der Regel durch die Verfügbarkeit der Wohnungen (bezugsfrei oder vermietet) beeinflusst. Da diese Eigentumswohnungen in Berlin – anders als bei umgewandelten Wohnungen – seltener zur Kapitalanlage, sondern eher zur Eigennutzung erworben werden, erfolgt der größere Teil der Weiterverkäufe mit rund 59 Prozent bezugsfrei.
Begründung von Wohnungs- und Teileigentum in Berlin
2016 wurden in Berlin rund 26 Prozent weniger Eigentumswohnungen neu begründet als im Vorjahr. Die Anzahl fiel auf 18.105 (2015: 24.452) Neubegründungen. Hiervon entfallen 4.880 (2015: 7.121) Wohnungen auf neu erstellte bzw. noch zu erstellende Objekte. Das entspricht einem Rückgang um rund 31 Prozent. Die Zahl der umgewandelten Wohnungen ist mit etwa minus 24 Prozent auf 13.225 (2015: 17.331) ebenfalls gesunken. Die meisten Wohnungen wurden im Altbezirk Friedrichshain umgewandelt (1.880 Wohnungen bzw. ca. 14 Prozent).
Rechtsgrundlage für die Bildung von Wohnungseigentum in Berlin ist das Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WoEigG). Dieses Gesetz schafft die Möglichkeit, reales Immobilieneigentum als ein grundstücksgleiches Recht an bestimmbaren Teilen von Gebäuden/Räumen zu begründen. Wohnungs- und Teileigentum (WE) kann wie ein Grundstück belastet und veräußert werden. Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an den nach dem Aufteilungsplan zu einer Wohnung gehörenden Räumen in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum an der Wohnanlage. Es kann sowohl an Neubauten, die zum Zwecke der Bildung von Wohnungs- und Teileigentum errichtet werden, als auch durch die Umwandlung von Mietwohnungen begründet werden.
Das Verfahren der Begründung von Wohneigentum in Berlin, in der Regel der Zeitraum von der Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung (Einleitung des Verfahrens) bis zum Anlegen der Wohnungsgrundbücher (rechtlicher Verfahrensabschluss), kann wenige Wochen, teilweise aber auch einige Jahre dauern oder auch wieder rückgängig gemacht werden. Im Laufe der Jahre sind dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte einige hundert Fälle in Berlin bekannt geworden, bei denen die Bildung von Wohneigentum nach Schließung der Wohnungsgrundbücher und Anlegung eines neuen Grundbuchblattes für das Grundstück wieder rückgängig gemacht worden ist. Die Fallzahlen der Verfahrenseinleitung und die der Grundbuchänderungen weichen in der Regel erheblich voneinander ab.
Zusammenfassung

• Die Rahmenbedingungen für eine weitere Aufwärtsentwicklung des Markts für Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern sind in Berlin sehr gut.
• Die positive Entwicklung der Stadt und das rasante Bevölkerungswachstum stellen den Berliner Wohneigentumsmarkt aufgrund einer immer stärkeren Nachfrage vor völlig neue Herausforderungen.
• Die Tatsache, dass die Wohneigentumsquote in Berlin als „Mieterstadt“ bei nur reichlich 14 Prozent und damit weit unter bundesdeutschem Durchschnitt liegt, verschärft die Angebots-und Nachfragesituation zusätzlich.
• Überraschenderweise legte die in den vergangenen zehn Jahren steil nach oben weisende Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen 2016/2017 eine Verschnaufpause ein, die nach übereinstimmender Expertenmeinung in Berlin aufgrund der hiesigen Herausforderungen aber nur von kurzer Dauer sein wird.
• Während in den zurückliegenden Jahren der Fokus von Investoren und Anlegern bei Eigentumswohnungen in Berlin fast ausschließlich auf den City-Bezirken lag, rücken angesichts dort fehlender Angebote nach und nach die anderen Bezirke, einschließlich Randlagen ins Blickfeld.
• Das höchste Preisniveau für Eigentumswohnungen findet sich nach wie vor in den westlichen Stadtteilen, konkret in Dahlem und Charlottenburg.
• Eine echte Mangelware auf dem Immobilienmarkt sind Mehrfamilienhäuser in Berlin, von denen in den beiden Jahren 2015 und 2016 jeweils nicht einmal 1.000 zu verkaufen waren.
• In B- und C-Lagen legte der Preis für ein Mehrfamilienhaus in Berlin 2016 mit mehr als 20 Prozent über dem durchschnittlichen Preisniveau kräftig zu, während die Preise für zentrale Lagen nur noch moderat stiegen.
• Das stadtweit insgesamt zu geringe Angebot an Eigentumswohnungen bzw. Mehrfamilienhäusern in Berlin wird selber zur Angebotsbremse, da viele Eigentümer potenzielle Verkaufsobjekte mit dem Ziel noch größerer Gewinne zurückhalten.
• Der Umsatz mit Wohn- und Teileigentum stieg 2016 nur um vier Prozent auf etwa sechs Milliarden Euro. Dabei ist die Anzahl der verkauften Eigentumswohnungen in Berlin 2016 um sieben Prozent gesunken und der Umsatz um sieben Prozent gestiegen.
• Der Berliner Durchschnittspreis für eine Eigentumswohnung stieg 2016 um 12 Prozent auf 3.204 Euro pro Quadratmeter. Die mittlere Wohnfläche hatte eine Größe von 73,38 Quadratmetern.
• Eigentumswohnungen in einem Neubau-Mehrfamilienhaus erreichten 2016 in Berlin in sehr guten City-Lagen bis zu 7.568 Euro pro Quadratmeter.

Q&A

Wie stellt sich die Marktposition für ein Mehrfamilienhaus in Berlin dar?
In Deutschland sind Mehrfamilienhäuser weit verbreitet. Fast ein Drittel der gesamten Wohnfläche besteht in den 16 Bundesländern aus Wohnflächen in Mehrfamilienhäusern (etwa 31 Prozent). Im Vergleich zu einer durchschnittlichen Wohneinheit sind Wohnungen in Mehrfamilienhäusern eher klein, dafür aber effizient aufgeteilt. Dieses gilt allerdings nicht für Wohnungen im gehobenen oder im Luxussegment.
In Berlin ist die Dichte von Mehrfamilienhäusern besonders hoch: Die Hauptstadt hat die größte Einwohnerdichte des gesamten Bundesgebiets, was nicht zuletzt an den Mehrfamilienhäusern liegt. Ein Mehrfamilienhaus in Berlin gehört zu den wohl beliebtesten Investitionsmöglichkeiten überhaupt. Wer ein Mehrfamilienhaus in Berlin verkaufen möchte, darf eine entsprechende Rendite erwarten – vorausgesetzt, der Marktpreis wird richtig eingeschätzt und ein passender Käufer gefunden. Angebot und Nachfrage im Bereich Mehrfamilienhäuser sind auch in Berlin beachtlich.
Welche Unterschiede zwischen Kauf/Verkauf eines Mehrfamilienhauses und dem Kauf/Verkauf einer Mietwohnung sind in Berlin zu beachten?
Der Kauf/Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist bei weitem komplexer. Es sind deutlich mehr Einzelfragen zu beantworten. So muss der Verkäufer unter anderem entscheiden, wie die Preisgestaltung erfolgen soll, ob zum Beispiel die Wohnungen im Souterrain ebenso hochpreisig angeboten werden können, wie das Penthouse auf dem Dach. Zudem ist es sinnvoll, an die zukünftigen Mieter zu denken: Welche Klientel kann hier einziehen, gibt es diese Art Mieter in der entsprechenden Gegend? Wo gibt es mögliche Reibungspunkte zwischen den Parteien?
Was spricht dafür, ein Mehrfamilienhaus in Berlin zu kaufen?
Es wird immer wichtiger, sein Geld richtig und sicher anzulegen. Dafür eignen sich Immobilien besser als jede andere Wertanlage. Zwar muss man sich um einiges kümmern, jedoch steigt der Wert eines exklusiven Mehrfamilienhauses in Berlin mit der Zeit kontinuierlich an – jeder, der sich für später in trockenen Tüchern wiegen möchte, sollte sich um ein Mehrfamilienhaus bemühen und die guten Renditen nutzen.
Wer eine langfristig stabile Investition oberhalb der Inflationsrate sucht, sollte ein Berliner Mehrfamilienhaus auch in B- und C-Lagen kaufen. Die Jahresnettomiete bestimmt über das Renditepotenzial, wenn nicht noch erhebliche Sanierungen und Investitionen erhöhte Erträge versprechen. Je höher der Faktor der Jahresnettomiete in A-Lagen, desto spekulativer sind die langfristigen Erträge.
Die erste Begehung der zukünftigen Immobilie entscheidet normalerweise bereits schon, ob das die perfekte Kapitalanlage ist. Dabei kommt es neben dem guten Standort auch und insbesondere auf die Bausubstanz an. Dabei ist es weniger entscheidend, wie alt das jeweilige Gebäude ist, denn neu heißt nicht zwingend besser als alt. Auf den Erhaltungszustand muss man in Berlin sein besonderes Augenmerk legen. Die wichtigsten Fragen sind hierbei: Wann wurde das Haus gebaut? Welche Maßnahmen zur Sanierung gab es bereits? Was wurde bereits behoben, wo genau gibt es noch Probleme? Je älter das Haus ist, desto mehr muss man wohl in eine Renovierung investieren – das muss bereits vorab klar sein, um von den Kosten nicht überrumpelt zu werden.
Was ist vor dem Kauf/Verkauf eines Mehrfamilienhauses in Berlin durchzuführen?
Für Käufer/Verkäufer ist es nicht immer ganz einfach, den wirklichen Zustand eines Objekts festzustellen. Dabei wird zunächst der Wert der Einnahmen und Ausgaben betrachtet. Ebenso wichtig ist der Quadratmeterpreis pro Wohnung innerhalb des Mehrfamilienhauses sowie die Eigenkapitalrendite. Generell gilt: Mehrfamilienhäuser sind teuer. Aus diesem Grund werden sich beim Verkauf weitaus weniger Interessenten melden als beispielsweise bei einer Wohnung.
Wie verhält es sich mit der Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen in Berlin?
Es ist in der Regel besser, wenn man die einzelnen Wohneinheiten in Eigentumswohnungen wandeln kann – so wird das Haus insgesamt vom Preis her steigen. Dies ist aber nicht ohne weiteres möglich, sprich, es müssen einige Bedingungen erfüllt sein. So ist es erforderlich, dass das Bauamt eine sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung ausstellt. Außerdem ist eine Teilungserklärung durch einen Notar zu beurkunden.
Welchen Einfluss haben die Berliner Grundstückspreise auf den Bau von Mehrfamilienhäusern?
Für kleinere Investoren sind bei drastischen Preissteigerungen für Bauland in den vergangenen fünf Jahren mitunter Schmerzgrenzen erreicht worden. Deshalb wird der Berliner Speckgürtel zunehmend interessanter, um Immobiliengeschäfte zu tätigen. Allerdings gibt es in der Region Potsdam mittlerweile zunehmende Annäherungen im Kostenniveau für Immobilien. Größere Projektgesellschaften versuchen, die steigenden Bodenpreise durch dichtere Bebauung zunehmend auch in der Höhe zu kompensieren. Bei innerstädtischen Neubauten ist die Rendite trotz teuren Baulandes in Berlin kaum ein Risiko, in B- und C-Lagen werden durch die zunehmende Angleichung der Bodenrichtwerte Projektentwicklungen im Hinblick auf ihre Nachhaltigkeit zunehmend kritischer geprüft. Kommunale Wohnungsbaugesellschaften haben hier mitunter Kostenvorteile, da ihnen Bauland kostenlos vom Senat zur Verfügung gestellt wird.

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